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  • Foto do escritorJosemy Costa

O mercado imobiliário está mais competitivo do que nunca, apesar dos custos crescentes


(Relatório de mercado de abril de 2022)


  • Os valores das casas nos EUA continuam a crescer a um ritmo recorde, com alta de 20,9% no ano passado.

  • A combinação de preços crescentes e um aumento nas taxas de hipoteca significa que o pagamento mensal da hipoteca de uma casa típica é 52,5% maior do que seria há um ano.

  • Os custos crescentes ainda não facilitaram a concorrência. As casas estão vendendo mais rápido do que nunca - depois de apenas sete dias para a casa típica - e quase metade das casas estão sendo vendidas acima do preço de tabela.


Apesar do aumento do valor das casas e das taxas de hipoteca, o mercado imobiliário está mais competitivo do que nunca. A demanda dos compradores tem sido forte o suficiente para manter o mercado em ritmo recorde, mesmo após um grande aumento nas taxas de hipoteca. Os economistas da Zillow esperam que o mercado comece a se reequilibrar nesta primavera, já que os custos crescentes mantêm os possíveis compradores à margem por tempo suficiente para que os estoques comecem a acompanhar a demanda, mas ainda não chegaram a esse ponto.


Os custos crescentes estão representando um desafio de acessibilidade


O crescimento do valor das casas em relação ao ano anterior estabeleceu um recorde pelo 13º mês consecutivo em abril. A casa típica dos EUA vale US$ 344.141, 20,9% a mais do que um ano atrás. Esse ritmo recorde de crescimento ocorre apesar do aumento das taxas de hipoteca corroer o que os compradores de casas podem pagar. O pagamento mensal da hipoteca de uma casa típica nos EUA é 11,7% maior do que seria em março e 52,5% maior do que um ano atrás, assumindo uma hipoteca de 30 anos com um adiantamento de 20%.[1]

Os valores das casas continuam a crescer mais rapidamente no Cinturão do Sol. Austin (aumento de 37,6% ano a ano), Raleigh (aumento de 36,4%), Tampa (aumento de 35,1%), Las Vegas (aumento de 33,3%) e Nashville (aumento de 32,8%) são os cinco mercados mais quentes em termos de crescimento anual do valor residencial . Os grandes mercados mais legais são Washington, D.C. (aumento de 11%), Baltimore (aumento de 11,4%) e Milwaukee (aumento de 12%).


Para manter os custos mensais da hipoteca iguais aos de um ano atrás, os compradores de hoje precisam comprar em uma faixa de preço diferente. De acordo com estimativas da calculadora de hipotecas de Zillow, um comprador que pode pagar uma hipoteca mensal de US$ 1.500 poderia ter pago cerca de US$ 340.000 por uma casa um ano atrás, quando as taxas de hipoteca eram muito mais baixas. Hoje, esse pagamento mensal de US$ 1.500 poderia comprar uma casa no valor de cerca de US$ 275.000. E isso antes de considerar o crescimento do valor da casa de mais de 20% durante esse período; um comprador teria pago cerca de US$ 227.500 um ano atrás por essa casa de US$ 275.000.[2]



A concorrência entre os compradores de imóveis continua altíssima


Os custos crescentes ainda não facilitaram a concorrência. As casas vendidas em abril normalmente ficavam pendentes após apenas sete dias, empatando um recorde mensal estabelecido em maio e junho. Para contextualizar essa notável velocidade do mercado, em abril de 2019, a última primavera antes da pandemia, a casa típica ficou no mercado por 24 dias antes que uma oferta fosse aceita. Isso está pressionando, juntamente com o aumento dos preços e das taxas, os compradores que permanecem no mercado.


Quase metade (48%) das casas vendidas em março – os dados mais recentes disponíveis – foram vendidas por mais do que o preço pedido, indicando que o comprador esperava vários licitantes. Isso representa um aumento de 37,5% em março de 2021. Mais de três quartos das casas estão sendo vendidas acima do preço de tabela nos mercados mais competitivos do país: São Francisco (80,4%), Seattle (77,3%) e San Jose (76,1%). Com os custos subindo abruptamente, pode muito bem ser que menos pessoas estejam tentando comprar, mas com as guerras de lances continuando a elevar os preços, aqueles no mercado hoje não estão sentindo muito alívio.


Os primeiros sinais de um mercado mais equilibrado à frente


Sinais fracos estão começando a surgir de que um mercado mais equilibrado está chegando. A parcela de listagens com redução de preço subiu para 9,1%, superior a 8,6% em março e 7,8% em abril passado. Isso pode ser um sinal de que os vendedores não podem ser tão ambiciosos em sua estratégia de preços como poderiam ter sido nos últimos meses, dando um pequeno vislumbre de esperança aos compradores que estão lutando para encontrar oportunidades nesse mercado.


Os estoques também continuam subindo, 5,5% em relação a março - o segundo mês consecutivo de crescimento. O déficit de estoque ano a ano também encolheu em cada um dos últimos três meses, agora em -19,5%.

Mais estoque é a consequência e a causa de um mercado imobiliário mais equilibrado: como há mais opções para escolher, isso limita o número de compradores que fazem lances em cada casa e leva os vendedores a precificar sua casa de forma competitiva.


Crescimento dos aluguéis forte, mas desacelerando


Os aluguéis também estão mostrando os primeiros sinais de dias mais tranquilos pela frente. O ritmo de crescimento anual dos aluguéis desacelerou pelo segundo mês consecutivo. Os aluguéis aumentaram 16,4% ano a ano, abaixo do crescimento anual de 17% em março. A unidade de aluguel típica dos EUA custa US$ 1.927 por mês.

Enquanto todos os 50 principais mercados tiveram um crescimento de aluguel positivo ano a ano, sete mercados tiveram um crescimento mensal de platô: Nova Orleans, Atlanta, Pittsburgh, Phoenix, San Francisco, Minneapolis-St. Paulo e Houston.

Os preços de aluguel que mais crescem estão na Flórida. Os aluguéis em Miami (aumento de 31,7% ano a ano), Tampa (aumento de 26,9%) e Orlando (aumento de 23,7%) foram os que mais cresceram no ano passado. Minneapolis-St. Paul (aumento de 6,6%), Milwaukee (aumento de 7,3%), Pittsburgh (aumento de 8,1%) e Buffalo (aumento de 9,9%) são os únicos quatro dos 50 maiores metrôs dos EUA onde o crescimento anual dos aluguéis está abaixo de 10%.



Olhando para frente


A previsão de valor residencial da Zillow agora prevê um crescimento de 11,6% até abril de 2023, abaixo da previsão anual de 14,9% feita em março. A previsão da Zillow para as vendas de casas existentes também foi reduzida, agora prevendo 5,73 milhões de vendas em 2022. Isso marcaria uma queda de 6,4% em relação a 2021. Aumento das taxas de hipoteca, ganhos de estoque e vendas de casas pendentes abaixo do esperado e dados de pedidos de hipoteca impulsionou a revisão para baixo.

Essas projeções revisadas para baixo ainda representariam um mercado imobiliário muito forte no próximo ano. Além desta recente corrida recorde de crescimento do valor das casas, apenas durante um curto período em 2005 os valores das casas cresceram mais rápido do que 11,6% ao ano na história do Zillow Home Value Index. E enquanto 5,73 milhões de vendas de casas existentes seriam uma diminuição em relação a 2021 notavelmente forte, isso marcaria o segundo melhor total do ano civil desde 2006.

[1] Principal e juros somente. Impostos sobre a propriedade, seguro residencial e outros custos adicionais não estão incluídos.

[2] Os pagamentos mensais estimados da hipoteca neste exemplo pressupõem um adiantamento de 20%, taxa de imposto de propriedade de 0,88%, custos anuais de seguro residencial de US$ 1.260 e nenhuma taxa de HOA. Os dados do Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey foram usados ​​para estimar as taxas de hipoteca predominantes durante cada período.


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